Жизненный цикл офисных интерьеров

Современный офис – это не только красивый и удобный интерьер, но и сложная система, состоящая из многочисленных технологических решений. На нескольких тысячах кв. м сосредоточены километры коммуникаций, функционал которых варьируется от обеспечения бытовых нужд до поддержания бесперебойной работы сложных систем, от которых зависит успешность бизнеса компаний.

Сложность, а главное – разнопрофильность систем, задействованных в современном офисном интерьере, в свою очередь, увеличивает объем знаний, необходимых для его грамотного обслуживания, и вместе с этим повышает стоимость нештатной или аварийной ситуации, которая может создать угрозу для текущих бизнес-процессов.

Cредний срок эксплуатации современного офисного интерьера в бизнес-центрах Москвы составляет около 5 лет. Эта цифра основывается не только на физических возможностях интерьеров, но и учитывает ритм развития бизнеса, который переживает периоды развития и стагнации, вносящие свои коррективы в требования к современному офису. Тем не менее, ресурс надежности, которым обладают качественные интерьеры, при правильной эксплуатации может быть значительно увеличен.

Для большей наглядности мы разделили жизненный цикл офиса на основные периоды и, исходя из нашего опыта, раскрыли важные детали каждого из них, чтобы проиллюстрировать, с чем приходится сталкиваться арендаторам офисов в бизнес-центрах классов «А» и «В».

Квартал I – ввод в эксплуатацию.

Продолжительность: 3 месяца. 
Уровень риска аварий: высокий.

Один из наиболее проблемных этапов в жизненном цикле современного офисного интерьера. Как и любой сложный процесс, введение помещений в эксплуатацию связано со многими факторами, наиболее важные из которых – качество самого проекта и его реализации, уровень культуры служб эксплуатации бизнес-центра, состав и качество центральных инженерных систем.

Ситуация обостряется из-за того, что на этот период приходится переезд компании, который в свою очередь связан с переносом IT-систем, что усиливает нагрузку на инженерную инфраструктуру помещения и косвенно может стать причиной нештатной ситуации.

Квартал II-III – обкатка.

Продолжительность: 6 месяцев.
Уровень риска аварий: выше среднего, регрессирующий.

По сути, этап является продолжением ввода интерьера в эксплуатацию, но проходит в более спокойном ритме, т.к. основные нештатные ситуации остались в предыдущем этапе. Тем не менее, очень важно держать руку на пульсе и контролировать путем регулярных осмотров и регулировок все жизненно важные системы.

В этот период проявляются такие неполадки, как ложные срабатывания противопожарных систем, протечки механических систем, сбои в системах электроснабжения, отключения охранно-телевизионных систем. Кроме того, выявляется заводской брак оборудования, оптимизируются проектные решения под локальные задачи клиента.

Квартал IV-XV – пик формы.

Продолжительность: 3-4 года.
Уровень риска аварий: минимальный.

Наименее проблематичный период с точки зрения эксплуатации офисного интерьера. Для максимальной пролонгации продолжительности пика формы важно проводить все регламентные мероприятия, прописанные производителями оборудования.

Типичной ошибкой в этот период является отказ от планового обслуживания интерьера с целью оптимизации расходов. При этом затраты на внеплановый ремонт и замену оборудования в среднем в 1,5-3 раза превышают совокупную стоимость регламентного технического обслуживания.

Квартал XVI-XX – устаревание.

Продолжительность: 1,5 года.
Уровень риска аварий: умеренный (увеличивающийся к концу этапа.

Наша практика позволяет сделать вывод, что срок эффективной эксплуатации офиса можно значительно пролонгировать, придерживаясь простых правил и привлекая профессиональную эксплуатирующую компанию. Расширенные мероприятия по диагностике и техническому обслуживанию, выявление зон риска, плановая замена отдельных узлов позволяют сэкономить средства и избежать дорогостоящей замены оборудования. Логичным решением станет проведение аудита проектных решений для
составления технического задания на модернизацию оборудования исходя из потребностей бизнес-процессов.


Сегодня коммерческий интерьер – это такой же бизнес-инструмент, как, например, корпоративный автопарк. Он также нуждается в регулярном, а главное профессиональном техническом обслуживании.